城市進入存量時代，“非改租”將在住房租賃領(lǐng)域發(fā)揮愈加重要的作用。非改租，隨著相關(guān)利好政策的不斷發(fā)布，已經(jīng)成為住房租賃市場中多渠道增加供給的重要方式之一，在如今大城市逐漸進入存量時代的背景下受到了更多的關(guān)注。

　　但相較于新建租賃住房，一些“非改租”項目往往受限于物業(yè)條件和企業(yè)改造能力的影響，難以滿足住戶追求品質(zhì)生活的需求。“非改租”的道路應(yīng)該走向何方?

　　頂層設(shè)計打通“非改租”任督二脈

　　“非改租”嚴(yán)格來說并不是什么新事物，早在8、9年前就已經(jīng)在深圳等地零星出現(xiàn)“工改租”;而“商改租”在2016年國家啟動租售并舉的國辦發(fā)39號文里面就已經(jīng)被提出了。

　　 但總體來說，地方政府之前對于“非改租”還是持謹(jǐn)慎的態(tài)度，最大的原因可能是怕擾亂了固有的土地性質(zhì)體系。

然而，近年來結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致幾乎所有的城市都存在商辦、產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)過剩的情況，出現(xiàn)資產(chǎn)“空心化”、空置率偏高的問題。另一方面，持續(xù)的城鎮(zhèn)化進程令流動人口規(guī)模不斷擴大，大城市租房需求日益增長，住房矛盾日益突出。

　　“非改租”的推動則將兩者的矛盾和需求進行了有效的對接。廣州在2017年7月率先提出“商改租”：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

隨后，北京、深圳、廈門、南京、青島等各大城市紛紛出臺“商改租”、“非改租”政策，允許將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅物業(yè)改建成租賃住房，既能緩解城市住房問題，又能促進存量資產(chǎn)盤活。

　　廣州作為最早允許“商改租”的城市，其各種配套政策和監(jiān)管措施也一直走在全國前列。

　　“非改租”要有城市核心資源加持

　　為什么很多人都覺得大城市租房難?其中的一大原因就是供需錯配問題。根據(jù)58同城和安居客發(fā)布的《2022春節(jié)返城租房調(diào)查報告》顯示，租房時租客對于房源周邊的交通情況及房源所處的地理位置最看重，選擇這兩項的租客占比分別為 62.7%及 60.2%。

但商業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和交通樞紐等租賃需求旺盛區(qū)域的房源供應(yīng)嚴(yán)重不足，更不用說最搶手的小戶型房源。而仔細(xì)查看“非改租”相關(guān)政策的時候會發(fā)現(xiàn)，很多城市對于“非改租”的選址都有交通便捷、生產(chǎn)生活便利等等要求。

　　因此，優(yōu)質(zhì)的“非改租”不僅能夠增加租賃房源供給，而且還能在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上起到正向調(diào)節(jié)作用。

　　“非改租”需要長租企業(yè)專業(yè)化能力注入

　　解決了政策問題，解決了選址問題，剩下的就是如何解決“非改租”項目自身物業(yè)條件所帶來的限制。通過“非改租”增加市場供應(yīng)的同時，確保“非改租”的合規(guī)性、舒適性、私密性，保障新市民、青年人的“高品質(zhì)”居住需求，顯得更為重要。

　　從改造前的合法性權(quán)屬評估與空間功能的合理性規(guī)劃，到改造各階段的安全施工，到后面的驗收環(huán)節(jié)，再到最后的持續(xù)運營，都需要專業(yè)化企業(yè)的能力注入。