近年來，隨著“房住不炒”政策的逐漸深化，對于住房租賃市場的政策傾斜也愈發(fā)明確。公租房、保障性租賃住房和一批以盈利為導(dǎo)向的市場化長租公寓如雨后春筍般萌發(fā)。如今，長租公寓已經(jīng)經(jīng)歷過較為深度的洗牌和市場沉淀，盈利模式也日益成型。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)6個月以上門店的平均入住率可達(dá)89%～95%；從經(jīng)營的角度看，長租公寓和傳統(tǒng)酒店、服務(wù)式公寓產(chǎn)品具有相似性，都是現(xiàn)金流導(dǎo)向的產(chǎn)品。而不同點在于，長租公寓去掉了其他兩類業(yè)態(tài)的多數(shù)配套功能，只保留運營利潤率最高的客房部門，降低了整體運營成本，提高了回報率。

　　長租公寓重資產(chǎn)運營方表示，長租行業(yè)成本回收周期較長，因此單個項目的坪效便成為運營方的“必爭之地”，大城市較核心區(qū)位的項目尤甚。位于核心區(qū)位的長租公寓產(chǎn)品，在合理定位范圍內(nèi)，會盡量優(yōu)化單房面積，增加客房數(shù)量，提高經(jīng)營坪效。

　　仲量聯(lián)行方面表示，結(jié)合投資運營角度來看，長租公寓品牌中大致可分為四類：中介系、房企系、酒店系和基金系。其中，中介系擁有獲客渠道優(yōu)勢。有華南地區(qū)長租公寓運營者對記者表示，這種天然的獲客優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在長租公寓頭部品牌，一些從事中介起家的中小型長租公寓品牌同樣能夠獲得不錯的收益。此外，具有中介背景的長租公寓在項目選址上的敏銳度也相對較高。

　　此外，仲量聯(lián)行方面提及，房企系長租公寓在物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和建造成本方面具備優(yōu)勢，但面臨拿地指標(biāo)和土地性質(zhì)的要求；酒店系則善于依托長期運營管理經(jīng)驗、經(jīng)營成本管控、專屬銷售渠道等優(yōu)勢，調(diào)整打造適合長租公寓的運管模式。

　　而基金系則對回報率要求較高，傾向于通過對核心區(qū)位的物業(yè)翻新改造獲得價值增值，控制投資規(guī)模，布局產(chǎn)品完整的生命周期，最終實現(xiàn)退出獲益。此類項目位置優(yōu)越，產(chǎn)品多具有設(shè)計感，租金議價能力強。類似造價水平的中高端酒店運營毛利率大概在30%到40%，而長租公寓的這一數(shù)值則可能達(dá)到70%到80%。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的長租公寓報告顯示，投資人現(xiàn)階段關(guān)注的長租公寓投資市場依然聚焦在上海、北京、深圳及杭州等一線和新一線城市，重資產(chǎn)擴(kuò)張模式正漸漸成為主流。

　　而在重資產(chǎn)擴(kuò)張模式中，目前大部分的投資人(90%)都在考慮采用存量資產(chǎn)改造模式。據(jù)記者此前了解，重資產(chǎn)投入的長租公寓目前退出通道較為完善，市場的火熱境況下，廣州、深圳等一線城市長租公寓市場收并購行為也相當(dāng)活躍。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示：“隨著國內(nèi)長租公寓市場逐漸成熟，其空置風(fēng)險將更低、資產(chǎn)表現(xiàn)也將更趨于穩(wěn)定，預(yù)計資本化率會繼續(xù)向辦公樓等傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)靠攏。”